全球房地产市场目前正经历着一体化模式的快速增长——这种多功能城市综合体融合了生活、工作、休闲娱乐和文化休闲所需的所有设施。此类项目的一个共同且显而易见的优势是其高度的可持续性和显著的价值增长趋势。从新加坡的滨海湾金沙、纽约的哈德逊广场到伦敦的金丝雀码头，它们都印证了一个重要的原则：房地产价值的增长不仅取决于地段，更取决于“城市生态系统的完善程度”。
为什么一体机模式总是引领价格上涨趋势？
这种一体化模式如同“成长之树”，每个发展阶段都会增添新的价值层。其核心在于土地和地段，这是在基础设施快速发展或规划完善的区域进行战略性选择的关键因素。正如伦敦Crossrail项目报告所述，随着交通、道路网络和公共空间等基础设施的建成，土地价值平均增长15%至25%。
“价值之树”的树干是一个复杂的基础设施系统，它为关键功能区域——购物中心、办公楼、酒店——铺平了道路。这些“主干”驱动着人流和资本流动，推动租金和房价上涨20-30%。当“树冠”——即学校、医院、社区中心和公园等配套设施——出现时，由于生活质量的提升，房价还会继续上涨10-15%。最终，当一个项目发展到成熟的运营阶段时，这种一体化模式的整体价值可能是单个城市项目的两到三倍。
来自亚洲市场的案例研究也印证了这一模式的优势。在越南，河内东西两侧的大型城市项目始终引领着价值增长，公寓价格在竣工两到三年后平均上涨20%至35%，入住率和租金水平也持续居高不下。在新加坡，“一体化”模式同样取得了卓越的成果，滨海盛景苑（Marina One Residences）和巴耶利峇广场（Paya Lebar Quarter）等项目凭借完善的生态系统、丰富的配套设施以及项目内的商业和服务用途，其公寓和办公空间价值均增长了25%至40%。这些数据证实，“一体化”模式不仅为居民提供了全方位的优质生活，也是寻求可持续回报的投资者的理想之选。是什么让 All-in-One 能够抵御周期性波动并引领价值增长的趋势？
首先是“租金收入溢价”。仲量联行的研究表明，混合用途综合体内的办公空间租金大约高出 32%，入住速度更快，收入风险更低，因为租户愿意为“置身于共享生活生态系统”的特权支付更高的价格。
其次，基础设施建设效应和中心地段土地资源短缺也是重要因素。莱坊的一份报告指出，“追求品质”的趋势正在增强——资本正积极地重新分配到基础设施完善、配套设施齐全、管理优质的房产上。实际上，靠近新建地铁线路的房产价值通常会上涨10%至20%，这印证了“基础设施建设带动房价上涨”的普遍规律。
第三，它是一种收入多元化机制。一体化综合体拥有多种收入来源——从住宅地产、办公楼、零售到餐饮和酒店——这降低了行业特有的风险，并增强了抵御经济周期波动的能力。因此，一体化城市综合体的价格曲线总是逐步上升：并非先暴涨后跌，而是随着价值创造的各个层面——基础设施、配套设施和运营——的完善和成熟而逐步上涨。
从全球经验到比什凯克皇家中央公园的战略优势
全球案例清楚地证明了这种模式的实际盈利能力。
新加坡的滨海湾金沙是一个集旅游、娱乐和商业于一体的综合体，贡献了该国超过30%的旅游收入，并在过去十年中稳步提升了市中心区域的房地产价值。纽约市的哈德逊广场项目投资额超过250亿美元，彻底改变了曼哈顿西区的面貌，创造了超过5.5万个就业岗位，并为机构投资者带来了高于市场平均水平的超额收益。在伦敦，金丝雀码头在经历了一段价格调整期后，将其战略转向生活方式和住宅模式，从而实现了资产价值的显著回升，并促成了数十亿英镑的再融资交易。在迪拜，大多数重点项目目前都以混合用途/综合模式实施；阿联酋的综合性城市综合体展现出比单一产业项目高出15-20%的资本增值，同时即使在市场波动的情况下，也能保持90%以上的入住率。而在东京，东京中城综合体——港区最大的综合用途项目之一，总投资约 30 亿美元，占地 10 公顷，包括办公楼、住宅、酒店、零售和娱乐设施——在 2024 年达成了一项价值 26 亿美元的收购交易。
所有这些例子都证实，一体化模式不仅在建设阶段产生利润，而且在运营阶段和长期现金流中也产生利润，这就是为什么它经常被称为现代房地产市场的“金鹅”。
Royal Central Park 是比什凯克一体化模式的先驱。
秉持着融入中亚市场的全球视野，比什凯克皇家中央公园的落成标志着这座首都乃至整个地区迈出了向一体化城市发展模式迈出的战略第一步。在这个模式中，生活、工作和休闲的所有需求都将在一个空间内得到全面满足。皇家中央公园由TNG全球基金会（英国）成员RCA Living开发，它不仅是一个高端住宅项目，更是城市转型的象征，正如十年前哈德逊广场改变了纽约的天际线。皇家中央公园拥有24,000套公寓、766,000平方米的商业空间、一座55层高的塔楼以及完善的基础设施——包括公园、湖泊、学校、医院、酒店和娱乐区——它不仅为现代都市生活树立了新的标杆，也同时开启了新一轮的市场价值增长。该项目位于比什凯克西部行政和商业区，与玛纳斯国际机场和城市主要交通干道直接相连。该区域正被开发为新的经济、教育和文化中心，吸引政府机构、金融机构和战略基础设施入驻，为投资者资产价值的长期增长奠定坚实基础。一体化大都市的优势在于三个因素的协同作用：
- 优越的地理位置和快速发展的基础设施保证了土地价值的稳定年增长；
- 国际管理和运营标准有助于保持价值并提高资产利用效率；
- 完善的配套设施和服务体系能够带来比多功能项目高出两到三倍的价格溢价，同时还能保持流动性和长期升值潜力。
当这三大因素齐头并进时，投资价值便开始呈指数级增长——并非停滞在某个阶段，而是随着每个城市的发展周期持续增长。通过皇家中央公园项目，投资者不仅可以把握当前的机遇，还能参与比什凯克一体化增长周期的初期阶段——这条道路与新加坡、纽约和伦敦曾经走过的路类似。
现在让我们一起欣赏皇家中央公园——中亚幸福的新象征。
皇家中央公园是比什凯克幸福城市空间的第一个象征。
